양도소득세 계산 순서
양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 장기보유특별공제를 빼고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다. 지방소득세는 그 10%입니다. 1세대 1주택이 15억원에 팔아 차익이 10억원이고 10년 보유·거주했다면 12억원 초과분 비율 20%만 과세해 차익 2억원, 공제 80% 후 과세표준 3,750만원, 양도소득세 436만5천원입니다.
적용 기준
- 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세, 넘으면 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다(소득세법 제89조, 시행령 제160조).
- 장기보유특별공제는 보유 3년부터. 일반은 연 2%씩 최대 30%(표1), 보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%(표2)입니다.
- 세율은 6~45% 기본세율이고, 보유 1년 미만 주택 70%, 2년 미만 60%와 비교해 큰 세액을 씁니다. 조정대상지역 다주택 중과는 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)를 더하고 장기보유특별공제를 배제합니다. 보유 2년 이상 주택의 중과 배제 특례(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2)는 2026년 5월 9일까지 양도분 등 정해진 경우에만 적용됩니다.
단순화한 부분
일시적 2주택·상속·혼인 합가 등 비과세 특례, 조세특례제한법 감면, 같은 해 다른 양도소득 합산, 상속·증여 취득의 보유기간 특례는 넣지 않았습니다. 중과 해당 여부는 주택 수 계산 예외가 많아 직접 선택하도록 했습니다.
적용 기준
| 1세대 1주택 비과세 | 양도가액 12억원 이하(초과분은 비율 과세) |
|---|---|
| 기본세율 | 1,400만 이하 6% · 5,000만 이하 15% · 8,800만 이하 24% · 1.5억 이하 35% · 3억 이하 38% · 5억 이하 40% · 10억 이하 42% · 10억 초과 45% |
| 단기 보유 주택 | 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% |
| 조정대상지역 다주택 중과 | 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제 |
| 장기보유특별공제 표1 | 3년 6% ~ 15년 이상 30%(연 2%p) |
| 장기보유특별공제 표2 | 보유 3년 12% ~ 10년 40% + 거주 2년 8%(보유 3년 이상)·3년 12% ~ 10년 40% |
| 기본공제 · 지방소득세 | 연 250만원 · 양도소득세의 10% |
기준 확인일 2026-10-06 · 참고용 계산이며 실제 금액은 개인 상황과 기관 심사·신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
근거 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제55조(세율)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(장기보유 특별공제)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제103조(양도소득 기본공제)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제160조(고가주택 양도차익 계산)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제167조의10(중과 1세대 2주택 범위)
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제103조의3(양도소득 개인지방소득세 세율)
